Pautas del intercambio 1031

Calificaciones de la propiedad

Tanto la propiedad cedida (la que se vende) como la propiedad de reemplazo (la que se adquiere) deben mantenerse para uso productivo en un comercio o negocio o con fines de inversión. En general, califican terrenos, propiedades residenciales de alquiler, edificios comerciales y terrenos vacantes. Las residencias principales, el inventario y las propiedades mantenidas principalmente para la venta no califican.

Requisitos de diferimiento de impuestos

Para diferir todos los impuestos sobre las ganancias de capital, el inversionista debe (1) reinvertir todas las ganancias de la venta y (2) reemplazar la deuda de la propiedad cedida con deuda o efectivo externo en una o más propiedades de reemplazo de igual o mayor valor. Cualquier efectivo u otra propiedad recibida, conocido como “boot”, puede estar sujeto a impuestos.

Cronograma

El período de identificación comienza en la fecha de transferencia de la propiedad cedida y dura 45 días calendario. El intercambio debe completarse dentro de los 180 días calendario, incluido el período de identificación.

Reglas de identificación

Regla de 3 propiedades: hasta tres propiedades sin importar su valor. Regla del 200%: cualquier número de propiedades cuyo valor combinado no exceda el 200% del precio de venta. Regla del 95%: cualquier número de propiedades siempre que adquiera el 95% o más de su valor total. Los cambios deben hacerse antes del Día 45.

Tipos de intercambios

Intercambio simultáneo

La propiedad cedida y la de reemplazo se intercambian al mismo tiempo. Es relativamente raro por la dificultad de coordinar ambas propiedades.

Intercambio diferido

También llamado “intercambio hacia adelante”, es el tipo más común: primero se vende la propiedad cedida y luego se adquiere la de reemplazo dentro de un plazo específico.

Intercambio inverso

Se adquiere la propiedad de reemplazo antes de vender la cedida. Requiere una planificación y coordinación cuidadosas para cumplir con el IRS.

Intercambio de mejora

La propiedad de reemplazo se adquiere en estado crudo o incompleto y se mejora con fondos del intercambio.

Intercambio de construcción inversa

Se adquiere la propiedad de reemplazo antes de vender la cedida y se mejora o construye con fondos del intercambio.

Independientemente del tipo, trabaje con profesionales calificados como Excel 1031 para cumplir con el IRS y aprovechar al máximo los beneficios del intercambio.

1031交换指南

物业资格

被放弃的财产（即待售财产）和替代财产（即待取得财产）必须用于生产性贸易或业务或投资目的。一般来说，土地、住宅出租物业、商业建筑和空地均符合交换资格。主要住所、库存和主要用于出售的物业不符合资格。

税款推迟要求

为了推迟所有资本增值税，投资者必须（1）重新投资出售被放弃财产获得的所有收益，以及（2）以同等或更大价值的替代财产的债务或外部现金替换被放弃财产的债务。交换过程中收到的任何现金或其他财产（称为”额外收益”）可能需要纳税。

时间表

鉴别期从被放弃财产转让之日起开始，持续45个日历天。交换必须在转让之日起180个日历天内完成，包括鉴别期。

鉴别规则

3个物业规则：最多标识三个替代财产，不考虑价值。200%规则：标识任意数量的物业，只要综合公允市场价值不超过被放弃财产售价的200%。95%规则：标识任意数量的物业，只要取得所有标识物业95%或以上的公允市场价值。所有更改必须在第45天之前完成。

交换类型

同时交换

被放弃的财产和替代财产同时交换。由于很难找到彼此匹配的两个财产，同时交换相对少见。

延迟交换

也称”向前交换”，是最常见的1031交换类型：先出售被放弃的财产，然后在规定时间内取得替代财产。

逆向交换

在出售被放弃财产之前先取得替代财产，通常需要仔细的规划和协调以符合国税局规定。

改良交换

替代财产以原始或不完整的状态取得，并使用交换资金进行改良。

逆向建筑交换

在出售被放弃财产之前取得替代财产，并使用交换资金进行改良或建筑。

无论交换类型如何，与Excel 1031等合格专业人士合作，确保符合国税局规定并最大程度地利用交换的好处至关重要。